Location saisonnière, l’ambition LE MEUR

Sujet de discorde notamment dans les villes touristiques comme Aix en Provence, la location saisonnière notamment de courte durée fait débat. La Loi LE MEUR vient ajouter des elements majeurs permettant d’entraver ce système.

La loi Le MEUR vise à restreindre les locations meublées de tourisme (Airbnb, Abritel…) qui entrainent mécaniquement une diminution des logements à titre de résidence principale.
L’interdiction totale des locations meublées de tourisme peut être stipulée lors de la mise en copropriété. A défaut d’interdiction totale lors de la mise en copropriété, il n’est possible que de limiter les locations de meublées de tourisme.

La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (double majorité) :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1590 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Pour mémoire, aux termes de l’article L 324-1-1 I du Code de tourisme : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

CONDITION PREALABLE : INTERDICTION DE TOUTE ACTIVITE COMMERCIALE DANS LES LOTS OBJETS DE LA LIMITATION

Un des principaux atouts de la loi Le MEUR est son caractère automatique.
Sous réserve que la condition préalable de destination autre que commerciale soit remplie, l’adoption d’une clause limitative de locations meublées de tourisme est de validité certaine.
Il s’agit des lots dont le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale.
Il s’agit notamment des copropriétés dont la destination est « d’habitation exclusivement bourgeoise », « d’habitation bourgeoise », « d’habitation résidentielle exclusive » …

INCIDENCE DE L’INTERDICTION POUR LES LOTS D’HABITATION
Les locations meublées de tourisme peuvent être interdites pour les lots d’habitation ou professionnel sous réserve qu’ils ne constituent pas la résidence principale de l’occupant.
Seuls les lots d’habitation occupés à titre de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées de tourisme.
Autrement dit : l’activité de façon continue et systématique de « meublés de tourisme » sera interdite dans les lots d’habitation et professionnel ; l’activité de « meublés de tourisme », même occasionnelle sera interdite pour les lots qui ne constituent pas une résidence principale, par exemple une résidence secondaire.

MAIS :

DROIT ACQUIS ET L’ARTICLE 26 D)
Le Conseil constitutionnel n’a pas été saisi de la conformité de la loi à la Constitution.
Deux points peuvent prêter à contestation :
–  la notion de droit acquis. (cas d’un copropriétaire mettant un appartement en location de courte durée, de façon continue et systématique, depuis de nombreuses années).

– La destination : ASPECTS CONTRACTUELS ET FACTUELS – ARTICLE 26 D)
La loi ne vise que la destination visée dans le règlement de copropriété, quid de la destination factuelle ?

Enfin, la loi Le MEUR semble balancer entre autorisation et interdiction. Il serait surprenant que le choix soit entre l’autorisation et l’interdiction sans aucun aménagement possible.
Le règlement de copropriété reste un document de nature contractuelle. Il n’est pas illégitime de vouloir aménager les dispositions légales.