Location saisonnière, l’ambition LE MEUR

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Sujet de discorde notamment dans les villes touristiques comme Aix en Provence, la location saisonnière notamment de courte durée fait débat. La Loi LE MEUR vient ajouter des elements majeurs permettant d’entraver ce système.

La loi Le MEUR vise à restreindre les locations meublées de tourisme (Airbnb, Abritel…) qui entrainent mécaniquement une diminution des logements à titre de résidence principale.
L’interdiction totale des locations meublées de tourisme peut être stipulée lors de la mise en copropriété. A défaut d’interdiction totale lors de la mise en copropriété, il n’est possible que de limiter les locations de meublées de tourisme.

La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (double majorité) :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1590 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Pour mémoire, aux termes de l’article L 324-1-1 I du Code de tourisme : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

CONDITION PREALABLE : INTERDICTION DE TOUTE ACTIVITE COMMERCIALE DANS LES LOTS OBJETS DE LA LIMITATION

Un des principaux atouts de la loi Le MEUR est son caractère automatique.
Sous réserve que la condition préalable de destination autre que commerciale soit remplie, l’adoption d’une clause limitative de locations meublées de tourisme est de validité certaine.
Il s’agit des lots dont le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale.
Il s’agit notamment des copropriétés dont la destination est « d’habitation exclusivement bourgeoise », « d’habitation bourgeoise », « d’habitation résidentielle exclusive » …

INCIDENCE DE L’INTERDICTION POUR LES LOTS D’HABITATION
Les locations meublées de tourisme peuvent être interdites pour les lots d’habitation ou professionnel sous réserve qu’ils ne constituent pas la résidence principale de l’occupant.
Seuls les lots d’habitation occupés à titre de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées de tourisme.
Autrement dit : l’activité de façon continue et systématique de « meublés de tourisme » sera interdite dans les lots d’habitation et professionnel ; l’activité de « meublés de tourisme », même occasionnelle sera interdite pour les lots qui ne constituent pas une résidence principale, par exemple une résidence secondaire.

MAIS :

DROIT ACQUIS ET L’ARTICLE 26 D)
Le Conseil constitutionnel n’a pas été saisi de la conformité de la loi à la Constitution.
Deux points peuvent prêter à contestation :
–  la notion de droit acquis. (cas d’un copropriétaire mettant un appartement en location de courte durée, de façon continue et systématique, depuis de nombreuses années).

– La destination : ASPECTS CONTRACTUELS ET FACTUELS – ARTICLE 26 D)
La loi ne vise que la destination visée dans le règlement de copropriété, quid de la destination factuelle ?

Enfin, la loi Le MEUR semble balancer entre autorisation et interdiction. Il serait surprenant que le choix soit entre l’autorisation et l’interdiction sans aucun aménagement possible.
Le règlement de copropriété reste un document de nature contractuelle. Il n’est pas illégitime de vouloir aménager les dispositions légales.

 

Renforcement de la lutte contre le Airbnb

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La Loi « Le Meur » ou encore loi anti-airbnb, a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024.

Son objectif est de renforcer les outils de régulation de tourisme à l’échelle locale.

 

Ce qu’il faut retenir 

Niveau administratif :

– La procédure d’enregistrement est généralisée à toutes les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, dès la parution d’un décret d’application et au plus tard le 20 mai 2026.

– Le numéro de chaque bien et ses informations (nombre de nuitées de location ….) doivent être transmis à la commune, qui pourra solliciter les plateformes pour désactivation de ce numéro ( impossibilité de relouer le bien).

– Dès 1er janvier 2034, les meublés de tourisme seront également soumis au critère de décence énergétique. Le maire pourra reclamer au propriétaire qu’il transmette le « DPE » du bien. Création d’une amende administrative de 5.000€ comme sanction.

– A compter de l’entrée en vigueur de la loi, lors des mises en copropriété, les règlements de copropriété devront mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de la location touristique (nouvel article 8-1-1 de la loi de 1965). Mais également, dans l’existant , l’assemblée générale pourra l’ interdire au moyen d’un vote pris à la majorité de l’article 26, uniquement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

– Enfin, tout enregistrement d’un bien en tant que meublé de tourisme doit faire l’objet d’une notification au syndic, qui devra relayer cette information lors de la prochaine assemblée générale. les modalités d’information et les sanctions en cas de non information ne sont pas prévues. (nouvel article 9-1 de la loi de 1965).

Copropriété, evolution du fond travaux en 2024

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2024 voit l’entrée en vigueur de certains dispositifs, toujours dans la même intention, la rénovation des copropriétés, l’entretien et la réduction des consommations.

Ainsi, pour cette année, le fond travaux devient bel et bien obligatoire. On se passerait même de l’organe décisionnel des copropriétés, l’assemblée générale.

Voici un rappel de ce qui change :

A partir du 1er janvier 2023, l’article 14-2 II de la Loi du 10 juillet 1965, suite à sa modification par la Loi Climat et Résilience 2021 est modifié : (art 14-2-1)

Ce fonds travaux devient ainsi obligatoire pour tous les immeubles collectifs à vocation totale ou partielle d’habitation dont la réception des travaux est intervenue il y a plus de 10 années et non 5 années comme cela était le cas auparavant. Les Dispenses supprimées.
S’agissant de son utilisation, ce « nouveau fonds travaux » peut être affecté à :
• 1° L’élaboration du PPPT et, le cas échéant, du DTG
• 2° La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté
• 3° La réalisation des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence (Art.18 L 10 juillet 1965)
• 4° La réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Lorsque l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux qui y sont prévus et à 5 % du budget prévisionnel. Si le plan n’a pas été adopté, ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Ces deux taux sont imposés.

Afin d’éviter les atermoiements d’une assemblée tentée de ne pas décider du montant de cette cotisation, et ainsi provoquer des problèmes d’exigibilité et de recouvrement, le nouveau texte prévoit que si l’assemblée générale est consultée, c’est simplement pour décider d’un montant supérieur au montant minimum légalement fixé.
Ainsi le vote du montant de la cotisation au fonds travaux n’est nécessaire que si le syndicat envisage d’en fixer un supérieur aux minimum sus indiqués.

Son utilisation, la logique demeure la même. L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses sus évoquées. Les précisions apportées par la Loi ELAN demeurent : cette opération doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Ce fonds travaux peut être suspendu, après décision de l’assemblée, si son montant excède le montant du budget prévisionnel, egalement si son montant atteint 50 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté.

2023 : Evolutions de MaPrimeRénov’ Copropriété

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Cette aide se renouvelle et évolue pour 2023, il le fallait bien car en 2022 et avant, force est de constater que le dispositif de fonctionne pas. Espérons que cela évolue dans le bon sens.

Afin de rendre plus opérationnel le régime des aides en faveur du syndicat des copropriétaires, le conseil d’administration de l’Anah du 22 décembre 2022 a pris deux délibérations modifiant les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’ Copropriété), à l’accessibilité de l’immeuble et au redressement des copropriétés en difficulté.

Le régime des aides est ainsi modifié sur trois points :

– lors du dépôt de la demande de subvention l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés doit être actualisée ;

-les aides au syndicat sont calculées sur la totalité des travaux subventionnables pour l’ensemble des lots de l’immeuble concerné y compris ceux qui ne sont pas dédiés à l’habitation ;

– les évaluations énergétiques réalisées après le 1er janvier 2020 selon des méthodes d’évaluation antérieures sont recevables jusqu’au 31 décembre 2024 inclus afin de permettre aux copropriétés ayant initié des projets de poursuivre leurs démarches sur le fondement de l’évaluation déjà réalisée.

Par ailleurs, le montant de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété augmente : elle peut désormais atteindre 6 250 € pour un montant de travaux de 25 000 € (au lieu de 3 750 € pour un montant de travaux de 15 000 € en 2022).

Également, les primes individuelles pour les copropriétaires occupants modestes et très modestes sont revalorisées : 1 500 € pour les ménages modestes et 3 000 € pour les ménages très modestes.

Autre nouveauté, l’aide accordée pour la réalisation de travaux d’accessibilité de l’immeuble n’est plus subordonnée à la production d’une évaluation énergétique.

Recharge de véhicule, ça se précise encore !

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Un Décret n° 2022-959 du 29 juin 2022 relatif aux conventions sans frais entre les opérateurs d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques et les (co)propriétaires, pour l’installation d’une infrastructure collective dans l’immeuble vient d’etre publié.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045979783

Voici le contenu, qui vient encadrer un peu plus ce marché prometeur qui doit encore murir !

« Art. R. 353-13-1.-La convention mentionnée à l’article L. 353-13 fait explicitement mention des articles R. 353-13-1 à R. 353-13-3 du code de l’énergie.
Elle précise, d’une part, les éléments contractuels essentiels entre l’opérateur signataire et le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, les conditions générales des relations contractuelles entre l’opérateur signataire et les futurs utilisateurs de points de recharge raccordés à l’infrastructure collective, sans préjudice des contrats complémentaires entre l’opérateur et ces utilisateurs.
L’installation de l’infrastructure collective de recharge ne peut être liée à une quelconque contrepartie financière demandée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires.

« Art. R. 353-13-2.-Cette convention contient notamment les stipulations et informations suivantes :

« 1° La nature, l’importance, la durée des travaux d’installation à effectuer, ces éléments étant définis à l’issue d’un diagnostic technique préalable. La convention précise si les infrastructures d’accueil sont suffisantes ou si des travaux sont nécessaires préalablement à l’installation de l’infrastructure collective de recharge et comporte une mention expresse rappelant au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires que ces travaux de réalisation et de modernisation des infrastructures d’accueil peuvent leur incomber le cas échéant ;

« 2° Les conditions d’exécution des travaux par l’opérateur signataire, notamment celles liées au suivi et à la réception des travaux, qui doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la signature de la convention ;

« 3° Les responsabilités et les assurances de l’opérateur ;

« 4° Les conditions de gestion, d’entretien et de remplacement des équipements et installations, la périodicité des entretiens et des contrôles ;

« 5° Les modalités d’information du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, notamment sur la localisation des installations, les plans ou schémas électriques et de façon annuelle, leurs éventuelles modifications, les attestations d’assurance, les comptes rendus de contrôle ;

« 6° Les modalités d’accès aux parties communes de l’immeuble ou aux voies, équipements ou espaces communs du lotissement pour l’installation, la gestion et l’entretien de l’infrastructure collective de recharge ;

« 7° La durée de la convention et les conditions de son renouvellement ou de sa résiliation, y compris les conditions dans lesquelles est assurée une continuité de gestion et d’entretien en cas de changement d’opérateur ;

« 8° La propriété des installations à l’issue de la convention et le montant des indemnités en cas de résiliation ;

« 9° La gratuité pour le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des prestations d’installation et d’évolution, tant technique que de puissance, de l’infrastructure collective de recharge pour toute la durée de la convention ;

« 10° Le nombre, les emplacements et les puissances maximales des raccordements individuels que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, la puissance maximale totale de l’infrastructure ainsi que les modalités techniques et tarifaires de création d’un ouvrage de branchement individuel alimenté par cette infrastructure ;

« 11° Les éventuelles conditions de modification de la convention en cas de demande de raccordement individuel faisant dépasser le nombre ou la puissance maximale que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, tels que précisés au 10° du présent article.

« Art. R. 353-13-3.-Les clauses de la convention respectent les dispositions suivantes :

« 1° L’opérateur signataire est responsable de tous les dommages causés par les travaux ou par ses installations et équipements. Il contracte au préalable les assurances nécessaires pour couvrir les éventuels dommages matériels ou corporels.
« L’opérateur et le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires dressent préalablement à la conclusion de la convention un état des lieux contradictoire de l’état technique des parties communes de l’immeuble afin de déterminer si les infrastructures d’accueil sont suffisantes pour permettre d’effectuer l’installation de l’infrastructure collective de recharge, ainsi qu’un état des lieux contradictoire après achèvement des travaux d’installation. En cas de dégradations imputables aux travaux, la remise en état est à la charge de l’opérateur signataire.
« L’opérateur transmet, le cas échéant, au propriétaire ou syndicat des copropriétaires la description des caractéristiques que doivent présenter les infrastructures d’accueil pour permettre l’installation, la gestion, l’entretien et le remplacement des infrastructures de recharge ;

« 2° L’opérateur signataire peut mandater un tiers pour réaliser certaines opérations relatives à la gestion, à l’entretien ou au remplacement de l’infrastructure collective dont il a la charge, mais il reste responsable de ces opérations à l’égard du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Il en avertit ces derniers préalablement. L’opérateur signataire et les éventuels tiers mandatés respectent le règlement intérieur de l’immeuble ou le règlement de copropriété, ainsi que les normes applicables et les règles de l’art ;