Les prix des logements sont bien plus élevés que ce que les revenus des Français peuvent supporter. De ce fait, malgré des taux d’emprunt très bas, les prix rebaissent à nouveau après un rebond en 2010-2011 (cf tunel de Friggit).

Quelles prévisions pour le marché ?

La baisse du volume de vente tire les prix vers le bas.

Les notaires ont annoncé une baisse de 17 % des ventes sur les huit premiers mois de l’année (de janvier à août).

En septembre et octobre 2012, le nombre de ventes a encore fortement reculé par rapport à la même période en 2011.

Le montant total des transactions immobilières chute et cela va se poursuivre encore pendant quelques mois. Ce changement d’orientation du marché immobilier devrait progressivement se faire ressentir dans l’évolution des prix. Le mouvement de baisse des prix se poursuit depuis trois trimestres et devraient logiquement se prolonger.

Les prix de l’immobilier diminue fortement dans tous les départements en prenant en compte l’inflation. En 4 ans, ils ont baissé en moyenne d’environ 9 % pour les maisons et de 5 % pour les appartements entre le 2ème trimestre 2008 (proche du point haut) et le 2ème trimestre 2012.

Les nouvelles baisses de prix enregistrées au 3ème trimestre viennent amplifier ce phénomène de perte de valeur. C’est d’autant plus le cas que l’inflation annuelle reste proche de 2 %.

Pour Jacques Friggit, le spécialiste du suivi de l’évolution des prix, il y a plusieurs scénarios possibles qui conduiraient les prix à un retour dans le tunnel historique. Dans un article paru dans « LeMonde », il explique cela :

“La situation actuelle n’est pas tenable, les prix devraient revenir vers le tunnel historique de 1965-2000”, explique M. Friggit. “Un scénario lent de stagnation des prix pendant vingt ans ne peut être écarté, mais il est moins probable qu’un retour rapide par une baisse des prix de l’ordre de 35 % en cinq à huit ans, dont je suis cependant incapable de dire quand elle débuterait.”

Le scénario le plus probable : une baisse rapide, suivie de plusieurs années de légères diminutions

Dans un premier temps, les prix vont baisser assez rapidement. Mouvement entamé en 2012, qui se renforcera en 2013 et pourrait se poursuivre au moins jusqu’en 2014.

Dans un second temps, si la baisse n’a pas été suffisante pour que les prix redeviennent acceptables par rapport aux revenus, les prix pourraient continuer à baisser très légèrement ou à stagner. La valeur des logements diminueraient donc encore un peu chaque année du fait de l’inflation.

Il existe de nombreux autres scénarios possibles. Les prix des logements sont fortement dépendant des conditions de financement, des mesures prises par le gouvernement, etc.

Il ne faut pas s’attendre à un véritable krach. Il est assez rare que les prix de l’immobilier baissent de plus de 10 % par an. C’est un secteur pour lequel les cycles sont longs. Aux États-Unis, par exemple, les prix des logements ont mis près de 6 ans pour baisser en moyenne de 34 % (et de plus de 50 % à Miami, de plus de 60 % à Las Vegas, etc.).

Quoi qu’il en soit, il faudra donc quelques années avant de revoir des prix raisonnables, c’est-à-dire proche de leur tunnel historique.

Source « immobilier danger » décembre 2012.